공공주택의 핵심은 공급량이 아니라 공급의 성격이다

1. 공공택지는 '소유'보다 '거주'를 위한 공간이어야 합니다. 정부는 세금과 대출 규제만으로는 집값 안정을 이루기 어렵다고 판단하고, 용산어린이정원과 캠프킴, 태릉CC, 한국교육개발원 부지 등 서울 도심의 국유지와 유휴부지를 활용한 대규모 주택 공급을 검토하고 있습니다. 이에 대해 일부에서는 국가 상징공간이나 녹지 훼손을 우려하며 개발에 반대하고, 다른 한편에서는 공공택지라도 분양을 확대하고 임대주택 비율은 최소화해야 한다는 의견도 제시하고 있습니다. 저는 오히려 서울의 우수한 입지에 공공택지를 최대한 확보하되, 그 공급의 방식은 분양보다 공공임대 중심으로 설계하는 것이 바람직하다고 생각합니다. 2. 핵심은 '얼마나 공급하느냐'보다 '어떻게 공급하느냐'입니다. 입지가 우수한 공공택지를 시세보다 낮은 가격에 분양하면, 주택은 거주 공간이라기보다 기대수익이 예상되는 자산으로 인식될 가능성이 커집니다. 의도와 관계없이 시세차익이 기대되는 구조에서는 주거를 위한 선택보다 투자 목적의 수요가 늘어날 수 있습니다. 결국 공공택지가 실거주보다 자산 형성의 수단으로 인식되는 현상이 반복될 가능성이 있습니다. 반면 공공임대는 소유권을 이전하는 방식이 아니라, 더 많은 사람이 같은 입지에서 생활할 수 있는 기회를 제공합니다. 공공택지의 목적이 단순히 소유 기회를 제공하는 데 있다면 경쟁은 심화될 수 있지만, 거주 기회를 확대하는 데 있다면 더 많은 시민이 좋은 입지에서 생활할 수 있게 됩니다. 이걸 누군가는 무임승차라고 얘기를 하더군요. 3. 지금의 갈등은 '주택 부족'만의 문제가 아닙니다. 우리는 흔히 집이 부족해서 갈등이 생긴다고 이야기합니다. 하지만 서울에서는 단순히 집의 숫자보다 좋은 입지에 접근할 수 있는 기회의 부족이 더 큰 문제인 경우가 많습니다. 같은 도시 안에서도 어떤 사람은 직장과 교육, 교통의 혜택을 누리고, 다른 사람은 외곽으로 밀려납니다. 이러한 입지 접근성의 차이는 결국 생활 수준의 차이로 이어지고, 장기적으로는 자산 격차를 더욱 확대시키는 요인이 될 수 있습니다. 4. 저는 이 구조를 직접 경험했습니다. 저는 분양전환이 이루어진 공공임대 단지(후분양)에서 생활하며, 같은 시기에 입주했던 선분양자들과 후분양자들사이에서 이해관계가 갈라지는 과정을 직접 경험했습니다. 이는 어디까지나 제가 경험한 사례입니다. 하지만 그 경험을 통해 느낀 것은, 갈등의 원인이 개인의 성격이나 도덕성에 있는 것이 아니라 제도의 설계 방식에 있다는 점이었습니다. 공공임대 거주자는 안정적인 주거와 가격 안정을 선호하고,분양을 앞둔 사람은 자산 가치 상승을 기대하게 됩니다.결국 같은 단지 안에서도 서로의 이해관계가 달라지고, 상대방의 이익이 자신의 손해처럼 느껴지는 구조가 만들어집니다. 이러한 갈등은 개인의 문제가 아니라 제도가 만들어낸 이해관계의 충돌이라고 생각합니다. 같은 아파트에 사는 입주민인데, 저희의 분양전환을 끝까지 방해하고 민원을 넣고 마지막에는 엘리베이터 에어컨만 자기들끼리 달아서 2년이 지난 지금도 아파트 주민 반이 엘리베이터 에어컨이 없는 상태로 살고 있는데, 부끄러움이 없는지 본인들 엘리베이터 에어컨이 덜 시원하다고 아파트 홈페이지에 민원을 각 동마다 올리고 있습니다. 같은 동에 다른 라인은 에어컨이 없다는걸 뻔히 알면서 말입니다. 하자보수 소송을 자기들끼리만 해서 아파트 도색을 7년쨰 못하고 항소까지 진행 아마도 입주 10년차가 되어야 도색을 하게 생긴 상태죠. 5. 공공택지의 목적은 '누가 소유하느냐'보다 '누가 살 수 있느냐'입니다. 소유의 기회는 시장에서도 얻을 수 있습니다. 하지만 서울의 핵심 입지에서 안정적으로 거주할 기회는 공공이 아니면 충분히 공급하기 어렵습니다. 따라서 공공택지는 특정 소수에게 시세차익의 기회를 제공하는 공간이 아니라, 더 많은 시민이 좋은 입지에서 안정적으로 생활할 수 있도록 하는 공간이어야 합니다. 좋은 입지일수록 소유 기회를 늘리는 것보다 거주 기회를 넓히는 것이 도시 전체의 형평성과 지속가능성 측면에서도 더 큰 의미가 있다고 생각합니다. 6. 공공주택은 공동체를 만드는 방향이어야 합니다. 공공택지가 분양 중심으로 공급될 경우 같은 단지 안에서도 서로 다른 자산 이해관계가 형성될 가능성이 있습니다. 반대로 충분한 공공임대가 함께 공급된다면 다양한 계층이 안정적으로 거주하면서 공동체를 형성할 기반이 마련될 수 있습니다. 저는 공공택지에서는 공공임대의 비중을 지금보다 훨씬 높게 가져가는 것이 바람직하다고 생각합니다. 최소한 분양과 임대가 균형을 이루는 수준까지는 공급 구조를 재검토할 필요가 있습니다. 7.결론 공공택지 정책의 핵심은 단순히 얼마나 많이 공급하느냐가 아닙니다. 더 중요한 것은 어떤 방식으로 공급하여 더 많은 시민이 좋은 입지에서 안정적으로 살아갈 수 있도록 할 것인가입니다. 공공택지는 시세차익을 만드는 정책이 아니라, 도시의 기회를 더 많은 사람에게 나누는 정책이어야 합니다. 결국 공급량보다 중요한 것은 공급의 성격입니다. * 재원이 없다 우리나라에서는 불가능한 모델이다 하시는 분들이 있을 겁니다. 4대강사업을 생각하시면 됩니다. 하면 됩니다.