그럼 과연 언제 집값이 내릴까.

집값 이야기를 해봅시다. 계속 오르는 집값 언제 내릴까요? 미래는 알 수 없지만 과거가 있으니 유추해 볼 수는 있죠. 쉽게 예측 가능한게 있고 그럴 수 없는게 있죠. 수요와 공급은 예측 가능합니다. 공급은 거의 확정적이죠. 인허가와 착공을 보면 되니까요. 서울의 공급은 줄어들고 있습니다. 그런데 서울 집값은 서울 공급으로 결정되진 않습니다. 항상 부족하니까요. 수도권, 즉 경기의 공급에 의존합니다. 그런데 경기도 공급 부족이 예정되어 있습니다. 수요는 유효수요와 가수요가 있는데요. 가수요는 말 그대로 원래 살 이유도 생각도 없었는데 사고 싶은 마음이 든겁니다. 오르면 사고 싶고 내리면 사기 싫은게 사람 마음이지요. 지금은 수요가 높은 시기입니다. 예측할 수 없는거는 정부 정책과 외부 변수입니다. 인터럽트 같은거죠. 정부 정책은 언제 어느 강도로 나올지 알수 없어요. 그래서 예측이 힘들죠. 외부변수는 더더욱 힘들죠. IMF, 리먼사태, 코로나 끝나고 갑작스런 금리인상 등. 예전에는 이런 패턴이었습니다. 가수요가 붙고 공급이 못 따라 갑니다. 수급 불균형으로 가격이 계속 오릅니다. 가격은 천정부지로 오르고, 외곽 지역까지 퍼집니다. 1층, 한동 아파트, 비아파트까지 전부 오릅니다. 끝없이 오르다 더 이상 매수가 붙질 못합니다. 그래도 내리진 않아요. 그러다가 외부 변수가 나옵니다. 그럼 폭락이 오는거죠. 거의 이런 패턴이었습니다. 여기서 중요한게 정부의 역할입니다. 과거 상승기엔 여지없이 진보 정부가 들어섰습니다. 보수는 하락기에 정권을 잡았으니 운을 타고 난거죠. 그렇다고 단지 운만 따랐던건 아닙니다. 진보정권은 강력한 수요 억제책을 꺼냅니다. 일정부분 필요합니다. 그러나 수요 억제 정책은 유효 수요를 뒤로 미룹니다. 수요가 쌓이고 쌓이다가 급격히 분출되는거죠. 서서히 오를 가격을 폭등으로 만들죠. 규제지역을 점차 넓히면 수요를 앞당기기도 합니다. 다음 규제지역이 예상되는거죠. 그럼 수요가 앞당겨지기도 합니다. 이번 동탄 급등세가 이겁니다. 공급 정책은 더 큰 문제를 낳습니다. 공급은 필연적으로 가격 상승을 유발합니다. 택지개발, 정비구역 규제 완화 등이 공급 정책인데요. 가격 상승을 용인 할 수 없는 정부는 공급을 줄입니다. 타오르는 불에 기름을 붓는 격이지요. 진보 정부의 부동산 정책은 상승기에 더 큰 거품을 만들어 내고요. 결국엔 파멸적 붕괴를 맞이합니다. 그 중에 피해자도 많이 생기고요. 이익을 크게 취하는 사람도 있게 됩니다. 이번에는 다를 수도 있습니다. 과거가 그랬다는겁니다.