주인 근저당을 활용하면 증여/상속 절세도 가능할 것 같습니다.

부모님은 20억짜리 집 1주택자 자식은 무주택자고 자산(2억)은 적지만 월소득은 충분하고, 비싸지 않은 집에 세입자로 거주 중 1. 부모님이 실거주하고 있는 20억짜리 1주택을 자식과 매매 계약을 체결함 2. 자식은 계약금 2억을 납부함. 3. 잔금은 부모님이 근저당 18억을 설정함. 4. 잔금을 근저당으로 처리하면서 소유권 이전 완료함. 5. 자식은 매월 18억에 대해 원금 + 이자를 납부함. 6. 부모님은 2억원을 받았고, 1주택자이기에 적은 금액의 양도소득세를 납부함 7. 이제 자식은 1주택자가 되었고, 실거주자가 되었음. 8. 50% 전세가율이라고 가정하고, 10억에 전세를 내놓음 9. 전세입자와 계약을 체결하고 잔금 10억을 받고 전세입자가 거주 시작 10. 18억 근저당 중 10억을 전세금으로 상환. 근저당은 이제 8억으로 바뀜 11. 부모님은 2억 + 10억 - 양도소득세 = 12억으로 집을 사든, 전세로 사시든 함 12. 매월 8억에 대해 원금과 이자를 상환함 13. 예를 들어 10년 동안 계속 진행을 하면, 10년 후에 8억을 납부 완료하고 근저당은 사라짐 14. 그 사이 집값은 30억이 되었음 토지거래허가제도 막을 방법은 없는 것 같고, 은행 대출 제한도 전혀 영향을 못 미치겠네요. 20억짜리 집을 현금 2억으로 소유권 이전을 해주고 증여세도 낼 필요 없고, 향후 기간의 시세 차익을 자식이 온전히 다 가져갈 수 있는 방법 같은데, 토허제에서 허가를 해주지 않아야 하는 이유가 없는데 그렇게 해줄까요..