부동산 보유가 약탈? 그래서 어쩌라구요

=============== 아래 보유세에 관한 어느 분의 글을 읽고 쓰는 글 입니다. 김X유 교수는 부동산 (보유=)투기는 약탈이며, 부동산 과세강화를 통해 자본과 인재를 생산부문으로 돌려야 한다는 말을 했습니다. 이 분의 정확한 워딩은 “부동산 투기는 약탈”이지만, 부동산의 자연독점적 성격 때문에 가격이 상승하면 단순히 보유만 해도 투기적 불로소득이 발생한다는 경제학적 관점입니다. 투기건 보유건 가격상승분에 대해서는 같은 관점으로 과세를 강화해야 한다는 논리지요. 그럴듯한 말이지만, 현장에서 어떤 일이 벌어지고 있는지 우리는 이미 생생하게 경험하고 있습니다. 정부가 세금으로 자본의 흐름을 돌리려 할 때 결국 약탈당하는 것은 결국 청년들과 무주택 서민들입니다. 집주인에게 보유세와 양도세를 강하게 매기면, 그 세금은 온전히 소유자의 부담으로 남지 않습니다. 경제학의 기본원리인 조세전가 현상 때문입니다. 집주인들은 늘어난 세금부담을 월세전환 및 인상을 통해 세입자에게 떠넘기게 됩니다. 결국 자산 불평등을 해소하고 청년 세대를 돕기 위해 도입한 징벌적 세금이 오히려 생산현장에서 땀흘려 일하는 무주택자와 청년층의 주거비 부담을 가중시키는 역설적인 결과를 낳습니다. 또 한 가지, 세금을 때린다고 돈이 공장(주식시장 포함한 생산현장)으로 흘러갈까요? 그렇지 않습니다. 부동산 과세를 강화해 수익률을 떨어뜨리면 그 자본이 자연스럽게 실물, 제조업 등 생산부문으로 흘러갈 것이라는 가정은 지나치게 순진한 탁상공론입니다. 이런 소리는 이X수 같은 어벙한 분들이 주로 주장하는 귀신 씨나락 까먹는 소리입니다. 자본은 세금이 낮은 곳이 아니라 위험대비 기대수익률이 높은 곳으로 이동합니다. (저 미친X 널뛰기하는 코스피? 포겟어바웃잇) 실물경제나 기업 투자의 수익성이 낮고 규제가 촘촘한 상황에서 부동산만 때린다면, 자본은 제조업으로 가는 것이 아니라 해외 부동산이나 달러 등 안전자산으로 유출(Capital Flight)되거나 지하경제로 숨어버립니다. 김X민 교수는 자동차세와 비교하며 보유세 정상화 주장을 펼쳤습니다. 이런 류의 비교를 가리켜 전형적인 비교대상의 오류라고 합니다. 필수재인 주택과 소비재이자 감가상각재인 자동차를 비교하는 것 부터가 넌센스 입니다. 자동차세와 주택 보유세를 단면적으로 비교하는 것은 조세의 본질을 왜곡하는 것입니다. 자동차는 소유하는 순간부터 가치가 떨어지는 감가상각 소비재인 동시에, 배기가스(환경오염)와 도로 파손, 교통체증 등 사회적 비용(부정적 외부효과)을 유발합니다. 자동차세는 이를 교정하기 위한 교정세(Pigouvian Tax)의 성격이 큽니다. 반면 주택은 인간의 생존을 위한 필수재입니다. 가치가 오르든 내리든 누군가는 반드시 거주해야 하는 필수 인프라에, 환경오염을 유발하는 사치성 소비재와 동일한 잣대로 징벌적 세금을 매기는 것은 조세논리에 맞지 않습니다. 제가 지난 번 글에서도 이야기했듯이 한국의 주택 보유 실효세율(약 0.1%)이 주요 선진국에 비해 낮은 것은 사실입니다. 하지만 재산세(보유세)만 뚝 떼어 이런 주장을 전가에 보도처럼 활용하는 것은 정직하지 못한 행위입니다. 더구나 정치인도 아닌 학자가 그렇게 정직하지 않아서야 되겠어요? 조세 형평성을 논하려면 조세 총부담(Total Tax Burden)을 봐야 합니다. 한국은 집을 살 때 내는 취득세와 팔 때 내는 양도소득세 등 거래세가 OECD 국가 중 압도적 최상위권입니다. 미국이나 캐나다 등 보유세가 높은 국가들은 대부분 거래세가 거의 없거나 매우 낮아 자산의 유동성이 보장됩니다. 이런 나라들은 상속세가 아예 없거나 공제비율이 매우 높습니다. (지난 번에 캐나다에 사신다는 어느 분이 사망시와 캐나다 세법거주자 지위 포기시 CRA가 적용하는 Deemed Disposition에 대해 잘못된(과장된) 이야기를 하셔서 제가 다시 설명해 드린 적이 있습니다.) 보유세만 떼어내서 낮다고 주장하며 이를 올리자고 하는 것은 살 때도 팔 때도, 그리고 가지고 있을 때도 국가가 세금을 뜯어가겠다는 가혹한 논리입니다. 참, 그리고 양도소득세가 거래세냐 아니면 소득세냐를 따지는 논쟁이 있던데, 조세를 공부하는 학생이 아니라면 일반인들은 이런 천하에 쓰잘때기 없는 논쟁에 말려들 필요가 없습니다. 분류상 소득세일 수 있으나 양도소득세는 거래시에만 발생하는 일회성 세금이므로 통념상 거래세라고 보는 것이 타당합니다. “보유세를 높히려면 거래세를 낮추라”는 국제기구와 여론의 압력에 못이겨 거래세를 낮춘다면서 양도세는 소득세니까 쏙 빼고 취득세만 감면하는 개꼼수를 부리지 못하도록 양도소득세가 거래세의 중심축이라는 사실을 잊으면 안 됩니다. 원래 보유세는 인프라 사용료를 의미하지만 한국 증세론자들의 머릿속에서는 소유주가 올린 적도 없는 집값의 미실현 이익에 대해 매기는 세금으로 생각하는 모양입니다. 집값이 명목상 올랐다고 해서 당장 소유자의 통장에 현금이 꽂히는 것도 아닌데 말이죠. 일종의 간주처분에 대한 과세 개념인가요? 사고방식이 한심하기 짝이 없습니다. 어쨌든 과도한 보유세는 평생 일해서 집 한 채 마련하고 은퇴한 고령층의 경우, 소득이 끊긴 상태에서 공시가격 상승만으로 수백만 원의 세금 폭탄을 맞게 됩니다. 이는 실거주 목적의 장기 보유자들의 생존권을 위협하는 결과를 초래합니다. 보유세보다 더 큰 문제는 비거주 주택에 부과하려고 하는 약탈적 양도소득세입니다. 양도소득세 인상이 부르는 최악의 결과는 동결 효과(Lock-in Effect) 입니다. 김X유 교수는 부동산이 공급이 제한된 자연독점이라고 진단했습니다. 그 말 자체는 맞습니다. 그렇다면 정책의 최우선 목표는 제한된 매물이 시장에 원활하게 공급되도록 유도하는 것이어야 합니다. 하지만 양도소득세를 중과하면 다주택자나 비거주 장기 보유자들은 집을 팔지 않고 자식에게 증여하거나 버티기에 들어갑니다. 특히 비거주 1 주택자들은 세입자들을 내몰고 ‘불필요한 거주’를 선택하게 됩니다. 가장 대표적인 사례가 북미 시민권자들이 거소증이나 복수국적을 활용하여 자신의 조세관할지역을 한국으로 옮겨 자신은 ‘쓸데없는 한국거주’를 하면서 정작 그 집에 살아야 하는 세입자를 내쫒는 경우입니다. 이런 현상들이 몰고오는 비극을 경제학에서 동결효과라고 부릅니다. 부동산 용어로는 매물잠김이라고 부릅니다. 세금 때문에 시장에 (매매든 임차든) 매물이 나오지 않으면 제한된 공급 속에서 가격은 오히려 폭등하게 됩니다. 트리플 폭등의 적나라한 이유입니다. 결과적으로 청년들과 무주택자들의 주거안정을 말살하고 그들이 내 집 마련을 할 수 있는 사다리 자체를 걷어차 버리는 최악의 부작용을 낳습니다. 불행하게도 이 최악의 시나리오는 지난 5 월부터 한국 부동산 시장에서 현실화되고 있습니다. 두 교수의 지적대로 부동산 자본소득의 구조적 문제는 해결해야 하지만, 그 처방이 단순히 보유세와 양도세 인상이어서는 안 됩니다. 조세 형평성과 시장 정상화를 원한다면, 보유세 현실화를 논하기 전에 반드시 거래세(양도세/취득세)의 대폭 인하가 선행되어야 합니다. 퇴로(양도)를 열어주어 매물이 시장에 쏟아지게 만들어야만 집값이 안정되고 청년들의 자산형성 기회가 열립니다. 세금으로 자본을 통제하려는 발상은 결국 시장의 역습(조세전가와 매물잠김)을 불러와 가장 취약한 계층을 먼저 타격할 뿐입니다. 서울대 교수라는 타이틀을 내세워 어려운 용어를 사용하며 그럴듯하게 둘러댄다고 그런갑다 하고 넘어가 주는 세상은 오래전에 지나갔습니다. 제 주장은 간단합니다. 재산세(보유세)는 적절한 수준으로 올리세요. 불만없고, 합리적 수준이라면 제 양심을 걸고 조세전가 안 합니다. 다만 약탈적 양도소득세는 이재명 대통령께서 좋아하시는 선진국 수준으로 합리화하세요.