연준의 케빈 워시를 보다가 든 한국 부동산 정책에 대한 생각

요즘 미국 연준의 케빈 워시 의장의 향후 운영 방침을 보면서, 한국 부동산 정책도 비슷하게 생각해볼 지점이 있지 않나 싶은 생각이 갑자기 들어서 글을 써봅니다. 워시는 2008년 금융위기 이후 이어진 연준의 대규모 직접 유동성 공급, 대차대조표 제공 등 시장에 남긴 왜곡을 오래 문제 삼아온 인물로 알고 있습니다. 코로나 이후 더 커진 유동성 공급까지 겹치면서, 시장이 중앙은행의 유동성에 너무 익숙해진 것 아니냐, '유동성에 중독되었다'는 문제의식을 얘기하고 있죠 그래서 워시가 말하는 방향도 결국은, 연준이 계속 시장에 직접 유동성을 넣는 방식에서 벗어나 금리라는 기본 수단을 중심으로 돌아가자는 쪽에 가까운 것 같습니다. 물론 미국 연준의 통화정책과 한국의 부동산 정책을 그대로 비교할 수는 없습니다. 다루는 영역도 다르고, 정책 수단도 다르니까요. 다만 정책을 바라보는 관점에서는 참고할 만한 부분이 있다고 봅니다. 시장을 살리겠다고 정부가 유동성을 직접 밀어 넣고, 그 부작용이 커지면 다시 규제로 찍어 누르고, 시장이 얼면 또 완화하는 식의 반복은 결국 시장의 가격 신호를 계속 왜곡시킵니다. 한국 부동산도 비슷한 흐름이 있었다고 생각합니다. 이명박 정부 이후에는 부동산 경기 부양과 거래 활성화를 위해 대출 규제가 완화됐고, 박근혜 정부에서도 LTV·DTI 완화 흐름이 이어졌습니다. 그 결과 부동산 시장은 점점 더 “내 소득으로 감당 가능한 집인가”보다 “얼마나 대출을 받을 수 있느냐”에 크게 좌우되는 구조가 됐다고 봅니다. 그리고 문재인 정부에서는 이 구조 자체를 근본적으로 바꾸기보다, 가격이 오르는 시장을 규제지역, 대출 제한, 세금, 거래 규제 등으로 누르는 방식이 반복됐습니다. 이재명 정부 초기 정책 역시 토지거래허가제 확대나 대출 규제 강화처럼, 기본적으로는 시장을 더 촘촘히 관리하고 누르는 방향에 가까워 보이고요. 물론 가계부채가 큰 상황에서 대출을 다시 무작정 풀자는 얘기는 아닙니다. 과거처럼 “빚내서 집 사라”는 방식으로 돌아가는 것도 위험합니다. 다만 대출을 풀어 만든 왜곡을 다시 규제로 누르고, 그 규제가 또 다른 왜곡을 만들면 다시 새로운 규제를 덧대는 방식이 과연 맞는지는 의문입니다. 부동산은 인간의 욕망이 강하게 작동하는 시장입니다. 사람들은 결국 좋은 입지, 좋은 집, 가능하다면 내 집을 원합니다. 이 욕망을 거스르면서 “거래를 막으면 된다”, “가격을 누르면 된다”, 특히 “고품질의 공공임대를 제공하면 된다”는 식으로 접근하면 시장은 다른 방식으로 반응할 수밖에 없다고 봅니다. 그래서 부동산 정책도 이제는 직접 개입을 계속 덧대는 방식에서 조금 벗어나야 하지 않나 싶습니다. 워시가 연준의 역할을 다시 금리라는 기본 수단 중심으로 돌리려는 것처럼, 한국 부동산 정책도 기본으로 돌아가는 정책 방향은 어떨까요? 대출은 실제 상환능력을 기준으로 관리하고, 시장이 원하는 입지의 공급은 예측 가능하게 열어주고, 거래와 가격 신호는 지나치게 막지 않는 방향이 필요하지 않을까요. 말씀드리고자 하는 핵심은 “규제를 다 풀자”도 아니고, 그렇다고 “더 강하게 누르자”도 아니라 이명박 정부 이후의 대출 중심 부양이 만든 부작용, 문재인 정부의 규제 일변도 정책이 만든 왜곡, 그리고 이재명 정부 초기의 추가 규제 흐름까지 같이 보면서, 이제는 부동산 정책의 방향 자체를 다시 점검할 때가 아닌가 싶습니다. 시장을 완전히 믿자 까지는 아닙니다만, 하지만 시장을 불신한 채 모든 것을 규제와 허가로만 통제하려는 방식에서 오히려, 의도와 달리 더 큰 왜곡이 발생하는 것 같은 느낌입니다. 그래서 저는 케빈 워시가 연준 운영에서 말하는 방향을 보면서, 한국 부동산 정책도 비슷한 방식의 고민이 필요하지 않나 생각했습니다. 문제가 된 시점 이후에 덧붙여진 예외적 조치들을 계속 새로운 정책으로 덮는 것이 아니라, MB로 인해 벌어지기 시작한 무분별한 대출과 그로 인해 시장이 왜곡되기 시작한 이유를 다시 살펴보고, 그 이후에 그를 잡고자 진행했던 규제 일변도의 처방을 점검하면서 하나씩 걷어내는 방식이 어떨까 싶었습니다. 연준이 컨트롤 방식을 다시 기본으로 돌아가서 '금리만 가지고 조절하자'라고 고민하고 있는것 처럼 부동산도 마찬가지로, 가격이 오르면 규제를 더하고, 시장이 얼면 다시 완화하고, 다시 오르면 또 다른 규제를 얹는 식의 반복에서 벗어날 필요가 있다고 봅니다. 지금 필요한 것은 새로운 규제 하나를 더 만드는 것이 아니라, MB 정부 이후 이어진 대출 중심 부양의 부작용, 문재인 정부의 규제 누적, 이재명 정부 초기의 추가 규제 흐름까지 함께 놓고, 어디까지가 정상적인 시장 조절이고 어디부터가 왜곡을 키운 개입이었는지 다시 점검하는 일 아닐까 싶습니다. “더 풀자”도 “더 세게 막자”가 아니라, 한번쯤 근본부터 돌아보면서, 과도하게 덧붙은 개입은 줄이고, 상환능력에 맞는 대출, 예측 가능한 공급, 정상적인 거래라는 기본적인 시장 조절 방식으로 돌아가는 방향을 고민해야 하지 않을까 싶습니다.