부동산 정책의 '현실적인 목표'에 대해 컨센서스가 우선인 것 같습니다.

부동산 거래와 대출에 대한 각종 규제가 오히려 부동산 가격을 올린다는 인식이 적지 않습니다. 정부가 시장을 가만히 두었으면 집값이 덜 올랐을 텐데, 이념-_-에 경도되어 비시장-비현실적인 정책으로 시장을 괜히 들쑤셨고, 그 결과 강남과 서울 도심에서 시작된 가격 상승이 외곽으로 확산되고, 대출규제로 인해 현금 많은 자산가만 부동산을 사고, 중산층과 서민;;들의 강남 진입은 불가능해졌다구요. 물론 완전히 틀린 말은 아닙니다. 거래절벽과 풍선효과 부인할 수 없고, 이미 낌새가 보이죠. 대출을 제한하면 현금 동원력이 높은 자산가가 더 유리해지구요. 그런데 이러한 부작용이 있다고, “대출 규제 풀고 보유세도 놔두자”는 식의 시장에 맡기자는 주장은 무책임합니다. "사금융 전세 껴서 대출 최대한 당기고 서울-강남 주택 산 뒤, 낮은 보유비용 감당하며 버티면서 자산가치 상승을 누리"던 결국 과거의 성공 모델을 지속하고 싶다는 것이 솔직한 것 아닌가요. 물론 이 구조를 그대로 두면 단기적으로는 거래가 늘고 가격 급등도 나타나지 않을 수 있습니다. 또 이게 부작용이 없거나 지속가능성이 있다면 그대로 해도 되겠지요. 그런데 그렇지 않잖아요. 구조적인 문제가 분명히 보이잖아요. 급격히 감소하고 있는 인구. 이로 인한 잠재성장률 하락 전망. 세계 최상위권 수준의 가계부채비율. 여전한 수도권 집중 현상과, 원인이자 결과가 되고 있는 수도권과 비수도권의 현격한 인프라 차이. 경제 전체의 성장률과 소득 증가 여력이 낮아지는 상황에서, 특정 지역의 주택가격만 부채를 통해 지속적으로 상승하는 구조는 갈수록 취약해질 수밖에 없죠. 가계부채도 이미 매우 높은 수준입니다. 24년 말 한국의 가계부채는 약 1,927조 원, GDP 대비 약 90% 수준. 무엇보다 주택가격 상승 기대가 담보가치 상승과 대출 확대를 부르고, 확대된 대출이 다시 주택 수요와 가격을 끌어올리는 악순환 구조. 현재의 주택가격이 당장 붕괴할 ‘버블’ 수준은 아닐 수 있죠. 하지만 어차피 지속 불가능한 구조라는 것은 분명합니다. 지금 같은 상황에서 대출 규제 풀고 보유세도 놔두자는 주장은 그냥 "'돈 빌려서 서울-강남 들어간 다음 보유세 부담 없이 버티면서 자산가치 상승" 모델 지속하자는 말밖에 더 되나요. 주택가격 상승이 가계소득이나 사용가치보다 레버리지와 추가 상승 기대에 갈수록 의존하는 현재 구조는 지금이야 넘어갈지 몰라도, 시간이 지날수록 버블(인지 조차 동의하지 못할 분들도 많겠지만)은 커지고 향후 금리·경기·고용 충격이 발생했을 때 조정의 폭과 사회적 비용은 커질 수밖에 없습니다. 정부 정책이 '나만 아니면 돼. 뒤로 넘겨' 식이면 오히려 문제이지 않을까요. 여러 부작용들? 당연히 생깁니다. 강남이 부자들만의 공간이 되어갈 수 있겠죠. 투기의도 없이 오래 살았던 사람들이 세금증가에 직면하면 납득하기 힘들 수 있습니다. 이런 부작용들에 대한 세밀한 조정도 신경써야 겠습니다만, 그래도 부동산 정책의 기본 포커스는 이런 지엽적인 것들이 되면 안됩니다. 부동산과 연계된 가계부채의 증가 속도를 낮추는 것이어야 합니다. 주택가격 상승을 전제로 담보가치만큼 대출을 확대하는 구조에서 벗어나, 실제 소득과 상환능력을 중심으로 대출 규모를 관리해야 합니다. 전세대출과 보증에 과도하게 의존하는 전세 구조도 점진적으로 조정해야 합니다. 보유비용 역시 늘리는 방향은 불가피 합니다. 대출규제가 별 효과도 없는 무가치한 정책이라는 인식에도 동의하기 어렵습니다. 레버리지 ETF 때도 느끼지만, 우리 사회 전반적으로 빚에 대한 현실감각이 너무 적어요. 현재 수도권·규제지역 주택담보대출 한도는 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이죠. 2억원 대출 원리금 상환이 월 100만원 정도, 4억이면 약 200만원 정도일겁니다. 도시근로자 가구당 월평균소득이 약 720만 정도인 것을 고려하면, 절대 만만한 금액이 아닙니다. 주택공급 늘리자는 말도 공감은 합니다만, 현실적으로 쉽지 않습니다. 일단 단기간 확대 자체가 어렵고, 실제 공급까지 상당한 시간이 걸리죠. 서울은 이미 부지도 여력도 쉽지 않습니다. 모두가 알지 않습니까. 재건축하려는 이유. 공급효과 보다는 자산가치 상승의 기대가 드라이버 아닌가요. 하지만 이미 재건축 시장도 수익성 확보가 쉽지 않은 상황이구요. 이미 물량 공급도 한계에 다달아 있다고 보는 것이 맞습니다. 정부가 해야 할 일은 모든 사람이 더 많은 빚을 내 서울과 강남의 주택가격 상승에 참여할 수 있도록 만드는 것이 아닙니다. 이게 중산층과 서민에게 자산가치의 기회를 준다는 인식은 무책임하고 나이브합니다. 문제를 뒤로 미루며 다음 정부나 다음 세대에 넘기는 것보다, 부작용을 감수하더라도 가계가 과도한 빚을 지지 않도록 관리하고, 부채 의존적인 주택시장 구조를 점진적으로 조정하는 것이 정책의 목적이 되어야 합니다.